10 mitos sobre o crédito habitação

As regras aplicadas ao crédito habitação têm sido alteradas ao longo dos anos, o que ajuda a explicar porque se criam algumas ideias erradas quanto à concessão deste tipo de financiamento. Logo, muitas vezes, é uma questão de desconhecimento da legislação.

Por outro lado, também se criam ideias erradas sobre os processos de crédito, o que leva as pessoas a assumirem como verdade absoluta certas informações. O mais problemático é que existem mitos sobre o crédito habitação que podem levá-lo a perder dinheiro ou a ter o seu pedido de crédito recusado.

Para garantir que está devidamente informado na hora de pedir um financiamento para comprar uma casa, de seguida, apresento-lhe 10 mitos sobre o crédito habitação que o podem levar a cometer alguns erros.

 

1. O banco onde sou cliente oferece as melhores condições do mercado

Esta é uma afirmação que pode ou não ser verdadeira. No entanto, antes de analisar várias propostas de crédito, não existe qualquer garantia que o seu banco lhe oferece as melhores condições do mercado. Mas, se tiver várias propostas em cima da mesa, com condições distintas para o mesmo montante e prazo de financiamento, o seu poder de negociação aumenta.

Ou seja, se tiver propostas concretas de vários bancos (quantos mais, melhor), terá acesso a diferentes condições, seja a nível de juros, valores de produtos associados e encargos. E se estiver indeciso entre duas ou três propostas, pode negociar junto das entidades bancárias ao mostrar as condições que outros bancos oferecem.

Caso uma dessas propostas seja do banco onde é cliente, se este não estiver disposto a perdê-lo, pode fazer-lhe uma nova proposta. Em muitos casos, como existe uma relação próxima com o gestor de conta ou de antiguidade com o banco, esse fator pode ajudá-lo a melhorar as condições do crédito habitação. Contudo, lembre-se que não existem garantias de tal acontecer.

Por isso, antes de avançar com um crédito, domine o conteúdo de cada proposta. Assim, conseguirá identificar o que torna uma proposta de crédito habitação mais vantajosa que outra. E isto implica saber que taxas de juro influenciam o valor final a pagar, mas também identificar todos os encargos que terá ao contratar um crédito habitação.

São exemplos destes fatores: o spread, taxas Euribor, a TAN, a TAEG, mas também osseguros obrigatórios do crédito habitação (seguro de vida e seguro multirriscos), as comissões cobradas num contrato de crédito habitação, entre outros encargos.

 

2. Para fazer um crédito habitação preciso de um fiador

Para fazer um crédito habitação não precisa obrigatoriamente de ter um fiador ao seu contrato. No fundo, os bancos exigem fiadores quando procuram garantias adicionais junto dos clientes de maior risco.

Ou seja, para uma entidade bancária financiar a compra de uma casa, precisa de apurar o nível de risco do empréstimo. Na hora de fazer essa análise, o banco avalia o perfil do cliente através da sua:

  • Taxa de esforço: A taxa de esforço é a relação entre o rendimento mensal líquido do seu agregado familiar e as despesas que tem com créditos, como a sua futura prestação do crédito habitação e outros créditos que tenha contratado (crédito automóvel, cartões de crédito, etc.)

A fórmula de cálculo da taxa de esforço é: (total de prestações financeiras / rendimento mensal líquido) x 100.

Vamos a um exemplo. Se o rendimento mensal líquido for de 2000 euros e tiver 600 euros de prestações financeiras, a sua taxa de esforço será de 30%. TE= (600/2000) x100 = 30%.

Atenção, para o banco a sua taxa de esforço não deve ser superior a 30/35%. Caso seja superior, o mais provável é que veja o seu pedido de crédito rejeitado.

  • Situação financeira: O banco avalia os rendimentos dos futuros titulares de crédito através dos seus salários, bem como da última declaração de IRS.
  • Situação profissional: Os bancos consideram que os titulares que estejam efetivos nos seus empregos representam um risco menor enquanto clientes.
  • Idade: A idade dos clientes é também analisada, pois é preciso ter em conta qual será a idade do cliente no final do prazo do contrato de crédito.
  • Historial de crédito irregular: Mesmo que não tenha o seu nome limpo perante o Banco de Portugal, os bancos avaliam se já se atrasou na hora de pagar os seus créditos ou se teve a sua conta com saldo negativo. Caso o banco detete um historial de crédito irregular ou que pode ser um mau pagador, irá assumir que o risco de financiamento é maior.

Caso a sua situação financeira e profissional não seja estável, e tenha alguém que assuma a responsabilidade de ser fiador do seu crédito, o banco pode conceder-lhe o financiamento, após analisar o perfil do seu fiador.

A responsabilidade de pedir a alguém para ser fiador

Tenha em conta que ser fiador é uma grande responsabilidade, pois estará a pedir a alguém que assuma uma dívida que não é sua. Além do nível de responsabilidade por uma dívida até ao pagamento integral da mesma, não é fácil retirar um fiador de um contrato de crédito antes do seu fim.

Ou seja, o fiador não pode desistir do contrato por vontade própria. Para ser retirado do contrato, será necessário renegociar a dívida e oferecer novas garantias. Por exemplo, se passou a efetivo ou se a sua taxa de esforço diminui consideravelmente devido a aumento salarial ou liquidação total de um crédito.

Caso pretenda melhorar as suas condições de crédito, pode equacionar transferir o seu crédito habitação para outra entidade, com a condição de remover o fiador. Dado que o seu perfil enquanto cliente será novamente avaliado, se a sua situação profissional e financeira melhorou, poderá conseguir um novo contrato sem um fiador.

 

3. Se eu for trabalhador independente não consigo um crédito habitação

Esta afirmação é realmente um mito. Ser trabalhador independente não é um impeditivo para obter um crédito habitação. Imagine que tem uma taxa de esforço baixa, projetos que geram rendimentos regulares, e um historial de bom pagador.

Embora a sua situação profissional não seja a mais estável, o banco pode não identificar um risco extremamente elevado ao conceder-lhe o financiamento que precisa. No fundo, tudo irá depender da sua situação em concreto, consoante os parâmetros de avaliação da entidade bancária.

No entanto, se for um trabalhador independente com rendimentos irregulares, o banco poderá depreender que o risco de financiamento é realmente maior. E nestas situações poderá ser necessário ter um fiador que melhore as garantias junto da entidade bancária ou poderá ver mesmo o seu crédito recusado.

Caso exista um segundo titular que esteja efetivo numa empresa, as probabilidades de ter o seu crédito aprovado enquanto trabalhador independente aumentam. Afinal, se um dos titulares ficar desempregado, o outro poderá garantir o pagamento da prestação mensal. Assim, o risco de incumprimento diminui.

 

4. Posso sempre pagar o crédito habitação a 40 anos

Um crédito habitação nem sempre pode ser pago a 40 anos. Aliás, o prazo de um contrato de crédito habitação varia consoante o risco de financiamento e a idade do titular do contrato. Por exemplo, em Portugal a maioria dos bancos tem estipulada a idade máxima de 75 anos no final do contrato. Até há bem pouco tempo atrás, isto significava que com 35 anos ainda poderia obter um crédito habitação com o prazo de 40 anos, se o banco assim o entendesse.

Contudo, desde abril de 2022 que isto não é possível. Em 2018, o Banco de Portugal emitiu uma recomendação sobre o prazo dos novos contratos de crédito habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente. Esta recomendação indicava que a maturidade média destes novos contratos convergisse gradualmente para 30 anos até 2022. Assim, no mês de abril, os bancos reduziram os prazos máximos do crédito habitação, tendo em conta a idade dos mutuários.

Isto significa que, atualmente, apenas quem tem menos de 30 anos pode contratar um crédito habitação com o prazo máximo de 40 anos. Já quem tem entre os 30 e os 35 anos, só poderá beneficiar de um prazo máximo de 37 anos. Mas quem tem mais de 35, fica penalizado com estas novas regras, uma vez com o prazo máximo do seu contrato de crédito não poderá ser superior a 35 anos.

 

5. Ainda há bancos que financiam 100% do valor de um imóvel

Desde o início de julho de 2018, com a entrada de uma nova legislação sobre a concessão de novos créditos habitação, que nenhuma instituição financeira pode financiar mais do que 90% do valor de um imóvel, de avaliação ou aquisição (dependendo do valor mais baixo).

Contudo, a dúvida do financiamento a 100% no crédito habitação continua a pairar no ar devido a alguns anúncios que indicam a possibilidade do financiamento total de determinados imóveis. Na verdade, o financiamento a 100% realmente existe, mas apenas em situações excecionais, sendo aplicado a alguns imóveis que pertencem a entidades bancárias. Ou seja, quando um imóvel pertence ao banco é possível conseguir um financiamento a 100% do valor.

Mas como pode imaginar, dado o carater excecional, estes imóveis nem sempre estão nas melhores condições ou são vendidos rapidamente. Por isso, se pretende comprar uma casa através de um crédito habitação, conte apenas com o financiamento máximo de 90% do valor do imóvel.

 

6. Se fizer um crédito pessoal para a entrada da casa, consigo obter um crédito habitação

Embora existam pessoas que recorrem a um crédito pessoal para garantir os 10% para a entrada do imóvel que pretendem comprar. Mas, esta solução pode vir a ser “perigosa” para as suas finanças. Na verdade, esta solução chega mesmo a ir contra as indicações do Banco de Portugal, quando referencia que a entrada mínima de 10% deve ser feita através de capitais próprios.

Imagine o cenário hipotético em que pretende comprar uma casa de 200.000 euros. Se não tiver os 10% para dar de entrada e quiser recorrer a um crédito pessoal, fica com um crédito pessoal de 20.000 euros.

Dado que um crédito pessoal tem taxas de juros bem mais elevadas do que um crédito habitação, a sua taxa de esforço pode ultrapassar facilmente os 35% quando somar a prestação do seu crédito habitação. Afinal, uma prestação de um crédito pessoal de 20.000 com um prazo de 7 anos, será aproximadamente de 320 euros (crédito com uma TAN de 8,5% e uma TAEG de 11,7%).

Se a prestação com o seu crédito habitação for aproximadamente de 600 euros, a soma destes dos créditos representa um encargo mensal de 920 euros. Caso o seu agregado familiar tenha um rendimento mensal líquido de 2.000 euros, a sua taxa de esforço seria de 46%. Logo, o mais provável é ver o seu pedido de crédito habitação negado, e ficar com a pagar um crédito pessoal sem qualquer tipo de propósito.

Este tipo de decisão não é aconselhável, pois na maioria dos casos pode colocar as finanças dos titulares em risco. Pondere outras soluções, nomeadamente, aguardar mais uns anos, enquanto melhora o nível de rendimentos e cria uma estratégia rigorosa de poupança para alcançar o valor para a entrada do imóvel.

 

7. Entre duas propostas, a que tem o spread mais baixo é a melhor

Um dos maiores mitos sobre o crédito habitação está associado à ideia que um spread mais baixo, representa um custo menor do crédito habitação. Logo, muitas pessoas acreditam que entre duas propostas de crédito, a que tem o spread mais baixo é sempre a mais barata.

Mas na verdade, uma proposta com um spread mais baixo até pode representar um custo total de crédito mais elevado. E porque é que isto acontece? Porque o spread no crédito habitação é a taxa que reflete o nível de risco que a entidade bancária considera correr ao conceder um crédito. Se tiver uma taxa de esforço mais elevada ou uma situação financeiro ou profissional menos estável, o banco pode atribuir-lhe um spread mais elevado.

No entanto, o banco pode propor-lhe uma bonificação no spread (baixar o valor), se subscrever os seguros obrigatórios do crédito habitação na seguradora associada ao banco, se domiciliar o ordenado a uma conta bancária da entidade ou até se contratar cartões de crédito. Só que estes produtos podem ter custos associados que vão encarecer o valor a pagar pelo seu crédito.

E se ao longo do contrato cancelar alguns destes produtos, o banco pode aumentar o seu spread consideravelmente. Assim, o spread é realmente um ponto importante de análise numa proposta de crédito. Mas este não deve ser o seu foco exclusivo. Se tiver dúvidas sobre o custo total do seu crédito, olhe para os valores da TAEG e MTIC.

A TAEG (Taxa Anual Efetiva Global) vai mostrar-lhe, em percentagem, o valor que terá com o seu empréstimo, mas já com o valor final, englobando os juros, despesas de processo, comissões e seguros associados.

O MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) mostra o montante total que terá de pagar ao banco durante todo o empréstimo. O MTIC também engloba os juros, comissões, impostos e outros encargos.

 

8. Quantos mais produtos contratar, menor será a minha prestação

Claramente este tipo de afirmação não passa de um dos mitos sobre o crédito habitação. No fundo, a justificação deste mito é dada no ponto anterior. A ideia de que quantos mais produtos contratar, menor será a prestação mensal de crédito, está associada à bonificação do spread.

Ou seja, como o seu spread vai baixar significativamente com a contratação de vários produtos, pode criar a ilusão de uma prestação mensal menor. Mas se somar os encargos mensais que tem com esses produtos, será que está a beneficiar do valor mensal mais baixo?

Afinal, o valor da sua prestação mensal com o crédito, está associada às taxas de juro (spread, taxa fixa, mista ou variável), ao montante do seu financiamento, ao prazo do contrato, mas também aos encargos mensais com o seguro de vida do crédito habitação, seguro multirriscos, comissões e outros encargos relacionados com produtos que contratar.

Dito isto, para saber se uma proposta tem a prestação mensal mais baixa, olhe para o bolo todo. Não se deixe iludir pela a fatia apetitosa no formato de um spread bonificado. Compare várias propostas, faça as suas contas, e veja se contratar mais produtos compensa a bonificação do spread comparativamente a propostas com um spread mais elevado, mas que não obriguem a contratação de outros produtos.

 

9. Uma taxa variável garante um contrato de crédito mais barato

Dizer que uma taxa variável garante um contrato de crédito mais barato não é uma afirmação absolutamente verdadeira. E isto porquê? Porque nos últimos anos e atualmente, realmente, numa fase inicial de um contrato de crédito habitação a taxa variável garante um valor mais barato de crédito, comparativamente a uma taxa fixa.

Afinal, até há bem pouco tempo atrás as taxas Euribor estavam em valores negativos, o que permitiu obter valores muito baixos comparativamente aos praticados com uma taxa fixa.

O problema desta afirmação é que não tem em conta a flutuação da Euribor. Por exemplo, hoje em dia estamos a perante uma subida das taxas Euribor devido a um aumento significativo da inflação. Se esta taxa chegar a 4% ou 5%, os valores de um crédito habitação com taxa variável sobem consideravelmente.

Assim, dependendo do tempo que a taxa variável se mantem com esses valores, um crédito habitação contratado com uma taxa fixa a 2,5% pode ser mais barato no fim do contrato.

Ou seja, a grande diferença é que com uma taxa fixa sabe exatamente o valor que irá pagar pelo seu crédito habitação no final do contrato. Com uma taxa variável, o MTIC é um valor apenas indicativo que poderá sofrer alterações com a subida e descida da taxa de juro. Logo, é impossível afirmar com toda a certeza que um contrato com uma taxa variável daqui a 20, 30 ou 40 anos terá sempre um valor mais baixo do que um contrato com uma taxa fixa.

 

10. Devo sempre amortizar o meu crédito habitação

Amortizar um crédito habitação parcialmente permite-lhe reduzir o valor das taxas de juro a pagar pelo seu crédito, bem como o prazo do contrato, o valor do seguro de vida, e claro, o valor da sua prestação mensal. Existem dois tipos de amortização antecipada, a parcial (reduz o montante do capital em dívida) e a total (quanto paga o montante total em dívida antes do prazo do contrato terminar).

No entanto, antes de tomar a decisão de amortizar o seu crédito habitação deve saber que a amortização antecipada parcial ou total tem uma comissão bancária associada. No caso do seu crédito habitação ser associado a uma taxa de juro variável, o valor da comissão de reembolso antecipado é de 0,5% do capital em dívida. Já nos casos em que o contrato é associado a uma taxa fixa, a percentagem da comissão sobe para 2%.

Contudo, para ter a certeza que estes valores são os praticados, deve consultar o documento complementar que está em anexo na sua escritura. Nesse documento constam todas as cláusulas que englobam penalizações. Mas em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional dos titulares do crédito, não é aplicada esta penalização.

Embora a amortização lhe permita poupar a curto e a longo prazo, obter tranquilidade por reduzir o prazo do seu crédito e até preparar-se para a contratação de um novo empréstimo, esta decisão que requer uma boa folga no seu orçamento familiar. Caso contrário, pode colocar o seu orçamento em risco e pode levá-lo a não conseguir pagar despesas prioritárias.

Ou seja, apenas deve amortizar o seu crédito habitação após uma boa análise do seu orçamento familiar.